隨著人民幣估值的起伏波動(dòng)，越來(lái)越多的投資者開(kāi)始認(rèn)識(shí)到單一市場(chǎng)的局限，海外市場(chǎng)已經(jīng)為大家所熟悉，越來(lái)越多的人開(kāi)始走出國(guó)門(mén)，去海外房產(chǎn)市場(chǎng)尋找新的財(cái)富增長(zhǎng)點(diǎn)。其中，澳洲房產(chǎn)市場(chǎng)近兩年非常受?chē)?guó)內(nèi)投資者歡迎；然而澳洲房產(chǎn)市場(chǎng)并非天堂，那種在國(guó)內(nèi)隨便買(mǎi)房、投機(jī)樓花和期房就可以賺錢(qián)的經(jīng)驗(yàn)似乎并不適用。那么，什么地區(qū)才是值得投資的？又應(yīng)該如何具體操作呢？
為什么是澳洲，而非美國(guó)和加拿大？
其實(shí)不光是普通投資者，就連房產(chǎn)大咖也將目光投向了澳洲。去年，在國(guó)內(nèi)大范圍擴(kuò)展文旅版圖的王健林，就計(jì)劃在澳洲黃金海岸打造一個(gè)能比肩夢(mèng)幻世界和電影世界的大型主題公園，據(jù)稱(chēng)單個(gè)項(xiàng)目造價(jià)已超10億元。除此之外，保利地產(chǎn)(保利西山林語(yǔ) 保利新茉莉公館)，中國(guó)平安，恒大地產(chǎn)，碧桂園，綠地等早就布局澳洲房地產(chǎn)了。
投資者可能會(huì)好奇，為什么筆者不把眼光瞄準(zhǔn)世界頭號(hào)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國(guó)——美國(guó)房地產(chǎn)？為什么不是關(guān)注國(guó)人之前最愿意選擇的移民目的地——加拿大樓市呢？為什么不去研究一度火爆的“買(mǎi)房送移民”的歐洲諸國(guó)呢？而是偏偏把重點(diǎn)放到只有2350 萬(wàn)人口的澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)上？
筆者作為房產(chǎn)財(cái)商教育者，借用一句話來(lái)回答投資者的疑問(wèn)，那就是“不看廣告，看療效。”具體到投資，那就是不要根據(jù)個(gè)人喜好，不要僅僅看中生活環(huán)境、社會(huì)福利等等邊緣因素，決定一個(gè)市場(chǎng)是否值得介入，關(guān)鍵要看經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)。澳洲過(guò)去連續(xù)21 年GDP 的正增長(zhǎng)，及房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展奠定了最堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)基礎(chǔ)。即使是金融危機(jī)和次貸危機(jī)對(duì)全球市場(chǎng)都造成了巨大沖擊的時(shí)候，澳洲本土市場(chǎng)受到的影響也是最小的。因此，其房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也是穩(wěn)步上升的。
為什么澳洲房產(chǎn)市場(chǎng)可以具有如此良好的發(fā)展勢(shì)頭和抗擊市場(chǎng)下行壓力的能力呢？我們可以從以下三個(gè)方面進(jìn)行分析：
對(duì)于就業(yè)機(jī)會(huì)而言，讓所有人首先想到的是人口過(guò)百萬(wàn)的最著名的兩個(gè)首府城市——悉尼和墨爾本。悉尼是澳大利亞經(jīng)濟(jì)、交通、貿(mào)易和文化的中心，有全國(guó)最大的海港，工業(yè)以石油提煉、機(jī)械制造、化學(xué)和紡織為主，有發(fā)達(dá)的鐵路網(wǎng)和公路網(wǎng)與廣大內(nèi)地相連。巨大的就業(yè)機(jī)會(huì)和人才市場(chǎng)吸引了來(lái)自世界各地和國(guó)內(nèi)其他城市的移民，截至2015 年底，悉尼市人口已經(jīng)達(dá)到480 多萬(wàn)人，墨爾本有440 多萬(wàn)居民；澳洲本地人口增長(zhǎng)率已經(jīng)是全球20強(qiáng)國(guó)之首；隨著人口的增加，住房的強(qiáng)勁需求，帶動(dòng)了住宅市場(chǎng)價(jià)格的攀升。
對(duì)于 二手房交易活躍程度而言，在悉尼和墨爾本，平均每戶家庭每2.8 年搬一次家，一方面是職業(yè)追求的改變，另外就是澳洲人選擇的一種變化的生活習(xí)慣和傳統(tǒng)。事實(shí)上，很多澳大利亞家庭是把房產(chǎn)作為一種長(zhǎng)期投資。移民的不斷涌入，極大地增大了住房需求。由于新房的年供應(yīng)有限，截至2014 年底，澳洲目前房屋供應(yīng)缺口超過(guò)20 萬(wàn)套，且年度新建商品住宅趕不上有效需求增長(zhǎng)，上述缺口呈現(xiàn)不斷擴(kuò)大之勢(shì)，長(zhǎng)期的住宅供應(yīng)不足，造成房市交易非?；钴S；同時(shí)，政府的住宅政策非常鼓勵(lì)人們貸款投資和提前消費(fèi)，房?jī)r(jià)上漲自然在情理之中。
對(duì)于資金杠桿而言，銀行貸款利率創(chuàng)新低，讓投資者的可負(fù)擔(dān)能力大大提升。澳洲各個(gè)金融機(jī)構(gòu)和銀行的貸款利率已經(jīng)創(chuàng)下澳洲過(guò)去歷史60 年的新低，有些銀行推出的2 年期固定貸款的按揭利率僅為3.99%，極大地刺激了購(gòu)房者的入市熱情。詳見(jiàn)下圖對(duì)澳聯(lián)儲(chǔ)歷史現(xiàn)金利率走勢(shì)圖（房貸利率是在現(xiàn)金利率基礎(chǔ)上加2.5%，但與現(xiàn)金利率的調(diào)整趨勢(shì)保持一致）：
綜合以上三個(gè)方面來(lái)看，澳洲房產(chǎn)市場(chǎng)能在目前全球市場(chǎng)低迷的情況下逆勢(shì)而上，也是情理之中的事情了。市場(chǎng)未來(lái)看好，難怪眾多地產(chǎn)大咖都不淡定了呢！
沒(méi)有收益？那是你買(mǎi)錯(cuò)了！
筆者在全國(guó)財(cái)商教育課堂和一些總裁班的講座中，經(jīng)常會(huì)被問(wèn)及這樣的問(wèn)題：“劉老師，都說(shuō)澳房好，為什么我投資的幾套澳房并沒(méi)有帶來(lái)預(yù)期的收益呢？”原來(lái)，他們都是投資了CBD及市中心的公寓項(xiàng)目（apartment）而不是屬于澳洲主流自住的獨(dú)棟別墅（house）。
盲目投資公寓項(xiàng)目，是有很大風(fēng)險(xiǎn)的——倒不是因?yàn)楣㈨?xiàng)目不好，否則就沒(méi)有發(fā)展商去蓋公寓了；不推薦普通投資者去購(gòu)買(mǎi)公寓，簡(jiǎn)單說(shuō)，是因?yàn)橥顿Y者還不夠“富有”。
這里說(shuō)的“富有”并不是說(shuō)現(xiàn)金流的多少，而是財(cái)富形式的豐富與否。要知道高層公寓類(lèi)的期房更適合在本地有高收入的人群，因?yàn)樗麄兛梢酝ㄟ^(guò)公寓的高折舊來(lái)獲得政府退稅，也就是負(fù)扣稅房地產(chǎn)投資（Negative Gearing）；而普通投資者盡管有充裕的現(xiàn)金流，并可以獲得高額的貸款，但是他們并沒(méi)有在澳洲有產(chǎn)業(yè)或者收入；沒(méi)有收入，就不存在稅務(wù)問(wèn)題，也就無(wú)法通過(guò)公寓的折舊來(lái)抵扣公司或者個(gè)人所得稅——這可以一筆不小的損失！
我們知道房子的價(jià)格=土地價(jià)格+房屋價(jià)格+開(kāi)發(fā)商收益。那么同樣價(jià)格下的公寓和獨(dú)棟別墅，投資者怎么選？筆者肯定是選擇獨(dú)棟別墅的，因?yàn)樗加玫耐恋孛娣e大而房屋建造成本小。房屋是不斷貶值的，而土地作為不可再生資源，則是不斷增值的。
此外，我們總是說(shuō)，現(xiàn)錢(qián)買(mǎi)房，不如借錢(qián)買(mǎi)房。同樣的現(xiàn)金支出，如果能借助銀行的金融杠桿撬動(dòng)更多資金“借力打力”，豈不是樂(lè)事？然而，對(duì)于公寓項(xiàng)目，銀行估值和貸款風(fēng)險(xiǎn)較大。銀行對(duì)樓花變成現(xiàn)房后，不是按合同購(gòu)買(mǎi)價(jià)格來(lái)批放貸款，而是以成房后的市場(chǎng)評(píng)估來(lái)計(jì)算。如果幾年后的房市的預(yù)期向下，銀行對(duì)該房產(chǎn)的評(píng)估值可能比投資人購(gòu)買(mǎi)時(shí)的價(jià)格還要低，造成投資人的資金籌措困難。除此之外，由于樓花或者期房成交在2-3年之后，海外銀行是否對(duì)那個(gè)時(shí)期投資者提供按揭貸款，及對(duì)應(yīng)的貸款比例、貸款利率等都是未知數(shù)；無(wú)形中，長(zhǎng)期交割的期房把海外投資者的貸款審批風(fēng)險(xiǎn)推后了——時(shí)間就是金錢(qián)，商機(jī)豈能錯(cuò)過(guò)？所以，推遲就意味著虧損。綜上幾點(diǎn)來(lái)看，如果還是堅(jiān)持自己沒(méi)有賺錢(qián)就認(rèn)為是該市場(chǎng)不值得投資，那有一個(gè)成語(yǔ)最適合這類(lèi)投資者——因噎廢食！
選對(duì)項(xiàng)目，不如選對(duì)“創(chuàng)富合伙人”
海外市場(chǎng)的規(guī)則與國(guó)內(nèi)的是有很大不同的，剛剛講到的“負(fù)扣稅制度”只是其中冰山一角了。再加上語(yǔ)言、距離、文化等差異，自己動(dòng)手買(mǎi)澳房，不如雇人幫你去做這些事情。那就要選對(duì)你的“合作伙伴”了。
很多人可能會(huì)笑：什么“合作伙伴”，不就是“中介”嗎？你還別說(shuō)，雖然大體上看起來(lái)一樣，但是細(xì)微的差別足可以導(dǎo)致投資者未來(lái)的財(cái)富走向。
中介公司是什么？它是以獲得交易傭金為主要營(yíng)運(yùn)收入來(lái)源的主體，他是為誰(shuí)服務(wù)的呢？如果是賣(mài)方支付其傭金，很顯然他是賣(mài)方代理人，說(shuō)白了他是為發(fā)展商或者賣(mài)方業(yè)主服務(wù)的，而不是買(mǎi)方代理人。他不可能站在投資者和購(gòu)房者的立場(chǎng)與發(fā)展商進(jìn)行利益博弈，或者站到投資者的角度來(lái)考慮問(wèn)題，分析市場(chǎng)狀況與規(guī)避潛在風(fēng)險(xiǎn)。
而資產(chǎn)管理公司、理財(cái)及私人財(cái)富管理機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售的房子難道不是發(fā)展商的房子嗎？毫無(wú)疑問(wèn)，同樣是發(fā)展商的房子，但是，由于所提供給消費(fèi)者和投資者的項(xiàng)目幾十個(gè)，甚至上百個(gè)，覆蓋不同的城市和區(qū)域，在這種情況下，專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)投資公司和專(zhuān)業(yè)投資顧問(wèn)會(huì)和投資者們結(jié)成利益同盟，為什么？因?yàn)楹Ｍ鈱?zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和個(gè)人是想讓投資者們從其公司購(gòu)買(mǎi)更多套物業(yè)，而不是賣(mài)一套見(jiàn)好就收；對(duì)于海外成熟的專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)或者個(gè)人理財(cái)規(guī)劃師而言，他們真正的核心價(jià)值和財(cái)富主體是客戶本身，而不是發(fā)展商。在這一前提下，他的身份開(kāi)始發(fā)生轉(zhuǎn)變了，要站到投資者的角度去分析、評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)測(cè)投資人的承受能力、可持續(xù)發(fā)展能力；只有客戶滿意了專(zhuān)業(yè)個(gè)人理財(cái)規(guī)劃師或者理財(cái)投資機(jī)構(gòu)所提供的投資產(chǎn)品，客戶才會(huì)持續(xù)投資，并與該機(jī)構(gòu)和個(gè)人結(jié)成利益同盟；在這個(gè)時(shí)候，就不再是為發(fā)展商“賣(mài)命”的中介公司，而躍升為buyer’s agency（買(mǎi)方代理人）。
理財(cái)規(guī)劃師、財(cái)富管理和資產(chǎn)管理的專(zhuān)業(yè)服務(wù)更加多元化，除房地產(chǎn)以外還包括稅務(wù)安排、私人理財(cái)、個(gè)人及公司信貸、個(gè)人及家庭的信托建立與經(jīng)營(yíng)等；把房產(chǎn)投資作為給客戶提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)的衍生產(chǎn)品，而不是唯一業(yè)務(wù)和收入來(lái)源，因此，更加從容；而房產(chǎn)中介是以收取傭金作為公司的主要收入來(lái)源，因此，會(huì)急功近利地對(duì)客戶說(shuō)“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)！”
因此，不同的銷(xiāo)售渠道，體現(xiàn)了不同的利益代表和利益集團(tuán)；不同的購(gòu)買(mǎi)方式，同樣體現(xiàn)了購(gòu)買(mǎi)人的思維方式和投資理念。當(dāng)你買(mǎi)一套房子的時(shí)候，你可能自己去打理，當(dāng)你買(mǎi)三套房子的時(shí)候，這樣就會(huì)很累了，如果你有十套房子的時(shí)候，您還能自己打理嗎？您一定會(huì)選擇一個(gè)您認(rèn)為最可靠的一家投資公司或理財(cái)投資機(jī)構(gòu)或者信托公司幫您去做。包括現(xiàn)在不管是比爾·蓋茨也好，還是沃倫·巴菲特也好，他們都有龐大的專(zhuān)業(yè)個(gè)人和機(jī)構(gòu)為其安排消費(fèi)規(guī)劃、投資規(guī)劃、財(cái)產(chǎn)繼承的相關(guān)規(guī)劃，而不是自己親力親為。海外高凈值人群和精英階層的可支配時(shí)間隨財(cái)富的增長(zhǎng)而增加；而反觀國(guó)內(nèi)的富裕人士或者企業(yè)老板，財(cái)富越多，個(gè)人時(shí)間反而越來(lái)越少。這就體現(xiàn)了兩者不同的財(cái)富管理理念和經(jīng)營(yíng)財(cái)富思維的不同，孰優(yōu)孰劣，一目了然。
總結(jié)一下吧，澳房風(fēng)景好，但也要會(huì)欣賞——正確的觀照角度和打理方式，能讓投資者理順資金與財(cái)富，使之在穩(wěn)定中得到增值；錯(cuò)誤的觀照角度只會(huì)看到熱鬧一片，如果用錯(cuò)誤的方式介入，那就會(huì)使財(cái)富深陷泥淖。中國(guó)經(jīng)濟(jì)在改革開(kāi)放后高速崛起，抓住先機(jī)敢為人先的投資者掘到第一桶金，那拼的是勇氣與快速行動(dòng)的魄力；然而在面對(duì)一個(gè)成熟市場(chǎng)的時(shí)候，貿(mào)然行動(dòng)、主觀臆斷只會(huì)帶來(lái)災(zāi)難，這時(shí)候拼的就是財(cái)商和智慧。轉(zhuǎn)型的過(guò)程是勞心勞力的，只有這樣才能適應(yīng)市場(chǎng)的變化，才能使財(cái)富保值增值，才是對(duì)既有利益的負(fù)責(zé)態(tài)度。 |