在北京、上海這樣的大城市，如果你身為外地戶(hù)籍人士，最心煩的莫過(guò)于買(mǎi)房問(wèn)題。所以融360房貸君作為專(zhuān)注研究地產(chǎn)二十年的老司機(jī)，經(jīng)常被朋友們?cè)儐?wèn)什么樣的房子可以買(mǎi)，什么樣的房子價(jià)格低。
房貸君十分理解大家安居樂(lè)業(yè)的迫切心情，但是房貸君想來(lái)想去，大概只有三類(lèi)房子比較便宜。一類(lèi)房子是商住公寓，另一類(lèi)則是通過(guò)司法途徑拍賣(mài)的房子，第三類(lèi)則是兇宅。兇宅那么可怕，暫且不談，就仔細(xì)聊一下其他兩類(lèi)便宜房子的那些坑，小則損失幾十上百萬(wàn)，大則花了錢(qián)，房子卻還是別人的……
首先來(lái)說(shuō)商住公寓
很多人覺(jué)得商住公寓不但不限購(gòu)，而且一樣可以住，雖然產(chǎn)權(quán)年限短了點(diǎn)，但是價(jià)格便宜啊，更何況部分商住公寓還是民水民電，除了不能落戶(hù)，不能公積金貸款之外，對(duì)于那些沒(méi)有資格購(gòu)買(mǎi)普通住宅的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，商住公寓看上去確實(shí)是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。
可在實(shí)際過(guò)程中，很多購(gòu)房者都是在確定了購(gòu)買(mǎi)意向甚至是繳納了定金之后才恍然大悟，購(gòu)買(mǎi)商住公寓上當(dāng)了！為什么這么說(shuō)，因?yàn)樯套》康亩愘M(fèi)實(shí)在是高得離譜。
總的來(lái)說(shuō)。二手商住房交易賣(mài)方需要交納：增值稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅和印花稅。買(mǎi)方需要交納契稅和印花稅。
可能這么一列出來(lái)，您也未必能清楚的知道有多少，不如我們舉個(gè)例子，來(lái)實(shí)際計(jì)算一下吧。
假設(shè)胡小姐于五年前以200萬(wàn)元全款在購(gòu)買(mǎi)了一套面積為60平方米的商業(yè)性質(zhì)房屋，入住時(shí)繳納契稅6萬(wàn)元,公共維修基金4萬(wàn)元。2016年將房屋賣(mài)出，網(wǎng)簽價(jià)為450萬(wàn)元，上述房屋原值及相關(guān)費(fèi)用均有合法有效憑據(jù)。胡小姐轉(zhuǎn)讓這套房需要繳納什么稅費(fèi)，分別是多少呢？
首先，與二手住宅一樣的，有增值稅、個(gè)人所得稅、印花稅。
其中：
增值稅：（網(wǎng)簽價(jià)-原購(gòu)入價(jià)）÷（1+5%）×5%
250萬(wàn)÷（1+5%）×5%=11.9萬(wàn)元
個(gè)人所得稅：(網(wǎng)簽價(jià)-原購(gòu)房?jī)r(jià)-契稅-本次交易增值稅)×20%，這里需要說(shuō)明的是商住公寓無(wú)論年限多少，契稅的稅率統(tǒng)一為3%。
(450萬(wàn)-200萬(wàn)-6萬(wàn)-11.9萬(wàn))×20%=464200元
印花稅：450萬(wàn)×萬(wàn)分之五=2250元。
是不是已經(jīng)被嚇到了，這幾樣費(fèi)用算下來(lái)已經(jīng)有11.9萬(wàn)+46.42萬(wàn)+0.23萬(wàn)=58.55萬(wàn)元，又能買(mǎi)北京一個(gè)廁所的錢(qián)
這還不算完，最為關(guān)鍵的一點(diǎn)馬上要來(lái)了，商住公寓稅費(fèi)之所以高，是因?yàn)槠胀ㄗ≌挥媒欢套》恳坏耐恋卦鲋刀愓紦?jù)了很大一部分的比重，而且計(jì)算的方法也較為復(fù)雜，具體計(jì)算方法如下：
仍然以上述案例為例，扣除項(xiàng)目為：原購(gòu)房?jī)r(jià)200萬(wàn)+本次增值稅11.9萬(wàn)+原契稅6萬(wàn)+本次交易印花稅2250元+每年遞增額50萬(wàn)（原購(gòu)房金額200萬(wàn)×年份5×5%）=2681250
增值額：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入4500000-扣除項(xiàng)目2681250=1818750
增值額/扣除額=1818750/2681250=0.68（0.5＜0.68＜1）
適用稅率：40%
故土地增值稅為1818750×30%-2681250×0.05=411562.5
再加上之前所有的稅費(fèi)，胡小姐僅買(mǎi)房稅費(fèi)的花銷(xiāo)就要411562.5+585500=99.71萬(wàn)元！
可見(jiàn)購(gòu)買(mǎi)商住公寓的稅費(fèi)壓力是極大的，付出的代價(jià)是相當(dāng)“慘烈”的。
“既然商住公寓稅費(fèi)那么高，那就去看看法拍房吧，畢竟拍賣(mài)價(jià)格低，而且法院拍賣(mài)的房子，應(yīng)該會(huì)有保障吧……”相信很多朋友此時(shí)都會(huì)發(fā)出這樣的心聲，但是融360房貸君在這里不得不再次潑上一盆冷水，因?yàn)榉ㄅ姆空娴暮芸赡苤皇强瓷先ズ苊馈?/div>
法拍房的坑一般人填不上
隨著今年房?jī)r(jià)暴漲，法拍房似乎已經(jīng)成為一種新的投資標(biāo)的開(kāi)始進(jìn)入到越來(lái)越多的投資者和購(gòu)房者的普通視野中。
所以，在說(shuō)法拍房的風(fēng)險(xiǎn)之前，融360房貸君覺(jué)得，作為普通購(gòu)房者有必要先了解一下什么是法拍房。
法拍房就是法院拍賣(mài)房產(chǎn)的簡(jiǎn)稱(chēng)，指的是遭法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣(mài)的房屋。當(dāng)債務(wù)人（業(yè)主）無(wú)力履行按揭合約或無(wú)法清償債務(wù)時(shí)，而被債權(quán)人經(jīng)由各種司法程序向法院聲請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，將債務(wù)人名下房屋拍賣(mài)，以拍賣(mài)所得價(jià)金滿(mǎn)足債權(quán)。而在過(guò)程中遭到拍賣(mài)的房子就是所謂的法拍房。
舉個(gè)栗子：小宋把自家房子*押給銀行借錢(qián)做生意，但是人品不好，生意失敗還不上錢(qián)。這時(shí)，銀行為收回自己的貸款，需要向法院申請(qǐng)拍賣(mài)掉小宋的房子，來(lái)償清她的貸款。小宋的房子就成了法拍房。
法拍房的處置流程一般是這個(gè)樣子的：
法院查封→第三方出房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告→第一次拍賣(mài)→第二次拍賣(mài)→第三次拍賣(mài)→變賣(mài)→*債→出司法裁定書(shū)→過(guò)戶(hù)。
因?yàn)閲?guó)內(nèi)司法訴訟的周期較為漫長(zhǎng)，據(jù)法院查封到第一次拍賣(mài)往往要一年甚至兩年時(shí)間，因此法拍房第一次拍賣(mài)的價(jià)格往往是一年前的市場(chǎng)價(jià)。如果第一次拍賣(mài)流標(biāo)，法院將啟動(dòng)第二次拍賣(mài)，第二次拍賣(mài)的價(jià)格一般是第一次拍賣(mài)的80%~90%。如果第二次拍賣(mài)再流標(biāo)，法院將啟動(dòng)第三次拍賣(mài)，第三次拍賣(mài)的價(jià)格一般是第二次拍賣(mài)的80%~90%。如果第三次拍賣(mài)流標(biāo)，法院將不再委托拍賣(mài)行拍賣(mài)，而是由法院直接變賣(mài)。
由于近幾年中國(guó)各主要城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，而法拍房由于起拍價(jià)相對(duì)便宜且不受購(gòu)房資格的限制，所以參與競(jìng)拍的人也是日益增長(zhǎng)，而如果在三次拍賣(mài)之后，已然沒(méi)人拍得房產(chǎn)就會(huì)計(jì)入到變賣(mài)。變賣(mài)又分成兩個(gè)階段：第一階段由投資人自由競(jìng)價(jià)，價(jià)高者得；第二階段由投資人自由報(bào)價(jià)，如果債權(quán)人滿(mǎn)意投資人的報(bào)價(jià)即可成交。如果變賣(mài)再流標(biāo)，房產(chǎn)將直接*債給債權(quán)人。
如果說(shuō)房子拍賣(mài)順利，房產(chǎn)也沒(méi)有諸如產(chǎn)權(quán)糾紛等問(wèn)題的話(huà)，其實(shí)法拍房需要繳納的稅費(fèi)也是相當(dāng)少的，具體來(lái)說(shuō)如下：
契稅：買(mǎi)受人承擔(dān)，居住房屋個(gè)人1.5%、單位3%，非居住房屋3%；
合同印花稅：買(mǎi)受人承擔(dān)，0.03%；
權(quán)證印花稅：買(mǎi)受人承擔(dān)，5元/本；
交易手續(xù)費(fèi)：每平方米3元，全部由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)；
配圖費(fèi)：買(mǎi)受人承擔(dān)，居住房屋25元;非居住房屋1：500地籍圖每幅65元、1：1000地籍圖每幅92元、1：2000地籍圖每幅120元；
*押登記費(fèi)：純公積金貸款100元，組合貸款及商業(yè)貸款200元；
公證費(fèi)：50萬(wàn)元以下部分，按房?jī)r(jià)的0.3%，不足200元按200元計(jì);50萬(wàn)-500萬(wàn)按0.25%；
預(yù)告登記費(fèi)用：50元每件。
可事實(shí)上，隱藏在法拍房背后的風(fēng)險(xiǎn)，也不容忽視，例如：
1、隱性費(fèi)用
法拍房除了要支付給法院拍賣(mài)款外，還需要支付拍賣(mài)費(fèi)、契稅和中介服務(wù)費(fèi)。這部分費(fèi)用相對(duì)固定，差不多占拍賣(mài)房款的10%左右。
另外相對(duì)不確定的費(fèi)用包括：房產(chǎn)本身的欠費(fèi)，過(guò)戶(hù)需要繳納的其他稅費(fèi)。欠費(fèi)和其他稅費(fèi)需要經(jīng)過(guò)實(shí)地調(diào)查取證后得出。
此外，法拍房還要求購(gòu)房人在拍賣(mài)結(jié)束后10到15天內(nèi)付清全款。這對(duì)很多購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，是個(gè)不小的壓力。
2、潛在糾紛
拿到司法裁定書(shū)后，投資人實(shí)際擁有了房產(chǎn)所有權(quán)，可以對(duì)外出租或者變賣(mài)。但是如果要辦理銀行按揭或者房產(chǎn)出售的話(huà)，買(mǎi)受人還需要拿到產(chǎn)證。辦理產(chǎn)證的第一步是審稅。
在審稅時(shí)前手購(gòu)入的發(fā)票是個(gè)很重要的憑證，但問(wèn)題是絕大多數(shù)司法拍賣(mài)是不會(huì)考慮到這方面的，說(shuō)白了法院在拍賣(mài)之前才不會(huì)管你這房子當(dāng)時(shí)買(mǎi)的時(shí)候多少錢(qián)有沒(méi)有發(fā)票，只要符合拍賣(mài)條件，一視同仁。
買(mǎi)受人需要先親自去拍賣(mài)行拿到司法裁定書(shū)、協(xié)助執(zhí)行裁定書(shū)、拍賣(mài)資料、房產(chǎn)評(píng)估證明等材料，然后在房產(chǎn)交易中心拉出房產(chǎn)的產(chǎn)調(diào)信息，接著需要去稅務(wù)局調(diào)取發(fā)票信息。如果拍賣(mài)房產(chǎn)是一手房，發(fā)票需要在開(kāi)發(fā)商處調(diào)取，若找不到開(kāi)發(fā)商，本房產(chǎn)的加計(jì)扣除計(jì)為0，這可能會(huì)影響到房產(chǎn)交稅額度，也就是說(shuō)，如果沒(méi)有發(fā)票，增值稅稅率就會(huì)按50%計(jì)征。
簡(jiǎn)單算一筆，無(wú)發(fā)票的情況下，商鋪100萬(wàn)買(mǎi)進(jìn)，300萬(wàn)拍賣(mài)出，增值稅100萬(wàn)。所以很多人都在解封之后一聽(tīng)動(dòng)輒上百萬(wàn)的稅，索性不交了，捏著法律文書(shū)就當(dāng)產(chǎn)證，美其名曰物權(quán)已經(jīng)確認(rèn)。那具體這樣的操作會(huì)有什么后果呢？商鋪投入使用會(huì)遇到各種因?yàn)闆](méi)有產(chǎn)證而遭遇的問(wèn)題，后續(xù)還有被查封的可能性，因?yàn)閺牡怯浗嵌?，這套房產(chǎn)還是別人的。
其實(shí)，法拍房的投資優(yōu)勢(shì)很明顯，的確可以拿到遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)的房產(chǎn)。但是缺點(diǎn)也很明顯，需要花費(fèi)投資人的巨大精力。對(duì)上班族來(lái)說(shuō)，直接去買(mǎi)法拍房不一定合適。忘記說(shuō)了，如果是找機(jī)構(gòu)代理，還有一筆不菲的傭金要上交中介，是不是填不完的坑？
來(lái)源：融360 |