了解房地產(chǎn)的朋友都知道，二手房的交易過程中會產(chǎn)生很多問題，甚至可以說有很多陷阱，比如房屋質(zhì)量問題、原房主是否還清房貸、合同糾紛霸王條款、陰陽合同等，其中有一個(gè)比較常見的情況是：購房者與房主簽訂完買賣合同之后，半路殺出該房屋的“共有產(chǎn)權(quán)人”，說自己對房子的買賣情況毫不知情，要求終止房屋交易。
列舉一個(gè)案例：王某欲購買育才公寓的一套房子，該房產(chǎn)權(quán)登記在業(yè)主張某一人名下，產(chǎn)權(quán)證上未顯示有其他共有人。簽約時(shí)，張某口頭表示其配偶同意出售該房產(chǎn)，并簽署了一份配偶同意出售的承諾書，約定在規(guī)定時(shí)間內(nèi)補(bǔ)齊配偶同意出售證明或者授權(quán)委托書，于是王某先行支付定金5萬元。簽約后，王某發(fā)現(xiàn)張某并沒有按照合同約定辦理后續(xù)流程，無奈之下，攜經(jīng)紀(jì)人去張某家登門催告，此時(shí)張某之妻李某才得知張某賣房一事，并明確表示反對。情急之下，王某一紙?jiān)V狀將張某告上法庭，要求其繼續(xù)履行合同，而李某以有獨(dú)立請求權(quán)的第三人身份參加訴訟，要求確認(rèn)合同無效。經(jīng)法院審理后認(rèn)為，張某的配偶為房屋共有人，張某和王某訂立的合同無法證明已經(jīng)取得李某的同意，應(yīng)視為無權(quán)處分，故判決原被告簽訂的合同無效，被告張某返還王某購房款、定金及相應(yīng)利息。其實(shí)，這些所謂的“共有產(chǎn)權(quán)人”的出現(xiàn)，大多是有預(yù)謀的，有時(shí)候由于房價(jià)的上漲，賣方覺得自己虧了，不想賣了或者想漲價(jià)再賣，就會搬出這個(gè)“共有產(chǎn)權(quán)人”來攪局，達(dá)到終止交易的目的。
顯然，這種情況對購房者來說是很麻煩的，不僅耗費(fèi)自己的精力，還可能因此錯過好的購房時(shí)機(jī)，因?yàn)?ldquo;共有產(chǎn)權(quán)人”的攪局，房子沒能過戶，這對于某些重點(diǎn)城市的購房者來說是損失慘重的，比如“認(rèn)房又認(rèn)貸”的北京，損失就會更多，有可能門檻一下子高了一大截。
那是不是購房者只能認(rèn)栽，沒有辦法了呢？答案是否定的，雖然在實(shí)際交易過程中因?yàn)?ldquo;共有產(chǎn)權(quán)人”攪局而終止交易的比較多，但也有部分購房者通過訴訟等方式最終完成了房屋交易，拿到房屋所有權(quán)。
根據(jù)《關(guān)于貫徹執(zhí)行（中華人民共和國民法通則）若干問題的意見（試行）》第89條規(guī)定：共同共有人對共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但第三人善意、有償取得該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。
根據(jù)《婚姻法》司法解釋（三）第11條規(guī)定，一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。
這兩條“規(guī)定”給出了解決問題的方法，只要符合以下這兩個(gè)條件，那么二手房的買賣合同就可以繼續(xù)進(jìn)行：
1、購房者是善意購買的。怎么理解？也就是說購房者買房時(shí)并未惡意，比如價(jià)格并無明顯偏離市場行情，對房屋和產(chǎn)權(quán)人的具體情況足夠了解等；
2、產(chǎn)權(quán)完成過戶。很容易理解，就是產(chǎn)權(quán)人已經(jīng)完成變更。
很多時(shí)候，“共有產(chǎn)權(quán)人”都是在過戶之前殺出來的，沒有完成過戶的話購房者很難占據(jù)主動權(quán)，所以我們必須要在交易的時(shí)候把這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避掉。
那么購房者需要做到以下幾點(diǎn)：
1、核實(shí)房屋所有產(chǎn)權(quán)人。簽約時(shí)須看房產(chǎn)證上是否登記了其他共有權(quán)人，可以通過查看房屋產(chǎn)權(quán)證書“共有權(quán)人”一欄記載來判斷；
2、所有共有權(quán)人都須到場辦理簽約手續(xù)，不能到場的，須提供關(guān)于共有權(quán)人同意出售的相關(guān)公證；
3、如果原房主是已婚，則簽合同時(shí)需要其配偶在場，不能到場的，必須要提供《配偶同意出售證明》；
4、如果原房主為離異，須提供離異時(shí)的財(cái)產(chǎn)分割證明（離婚協(xié)議，法院判決書等）；
5、如果房子是繼承而來的，則需要知道有哪些所有繼承人，因?yàn)樗欣^承人都是共有權(quán)人，這些人都需要在場。并且因繼承的房屋屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn)，還應(yīng)該要求所有繼承人的配偶出具同意出售的書面文件。二手房交易處處是陷阱，對每一個(gè)細(xì)節(jié)我們都應(yīng)該格外重視，否則在交易過程中出現(xiàn)問題，特別是購房者已經(jīng)交了定金或者申請的房貸已經(jīng)下來后出現(xiàn)問題，導(dǎo)致交易失敗，對于購房者來說損失是巨大的。
來源：新浪財(cái)經(jīng)
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