| 未來10年，中國25至34歲年齡段人口將出現(xiàn)30%的下降，城市化進程已經放慢，未來10年城鎮(zhèn)真實住房需求增長也將放緩。過去幾年房地產高達20%以上的投資增長在未來難以維持，商品房新開工面積可能出現(xiàn)較大回落。房地產是目前中國經濟內需增長的核心動力，其漫長的投資鏈條和巨大的財富效應，對投資和需求都將產生舉足輕 重的影響。
????李嘉圖認為城市住宅（或土地）租金歷史增長原因可以歸結為多種因素共同作用的結果，其中人口增長是最重要的因素。城市人口的增長帶動城市規(guī)模擴張、住宅需求和租金上升，租金上升又推動房價上漲。
????從1998年到2007年，我國房地產市場經歷了10年高速發(fā)展。在住房體制改革、經濟高增長低通脹和人口紅利等多重利好因素推動下，住宅年銷售量增長了7倍，年銷售金額增長了13.6倍。
????但人口年齡結構顯示，我國房地產高速增長的時代已經過去，未來10年我國住房消費真實需求增速將放緩，房地產市場需要經歷2年左右或更長時間的調整，然后進入平穩(wěn)增長階段。
????首次置業(yè)集中在25至39歲間
????根據人口統(tǒng)計學的觀點，首次置業(yè)的年齡主要集中在25至39歲之間。這一年齡段人口增長較快的國家，其房地產投資和消費都處在相對旺盛的階段，比如日本在1980年至1990年，韓國在1980年至1990年以及中國在1998年至2007年，都出現(xiàn)了房地產投資和消費高峰。
????這種經濟現(xiàn)象和我們的生命周期有密切的關系。根據美國的調查數據，美國人會在一生中非常接近的時間點上做類似的事情，比如20歲左右參加工作、26歲左右選擇結婚以及31歲左右購買第一套房產。他們首次置業(yè)的年齡段一般在25至39歲之間。
????日本人口分組住宅自有率數據也印證了人口統(tǒng)計學的觀點，在1978年到1998年的20年里，25歲以下人口組平均住宅自有率為5.6%，而35至39歲人口組平均住宅自有率達到55%。這表明有50%的人口選擇在25至39歲之間購買房產，只有23%的人口選擇在40至60歲之間購買房產。
????日本和美國的統(tǒng)計數據都顯示購買房產的消費行為主要發(fā)生在25至39歲之間，這一年齡段的人口才是房產消費的中堅力量，相信上述規(guī)律在中國同樣適用。
????日本經驗
????日本房地產市場在1980年到1990年期間大幅上漲，住宅土地價格在10年中上升了3倍左右，之后大幅下跌。在后來的17年里，住宅土地價格下跌50%。
????日本房地產大崩盤必然是眾多因素共同作用的結果，住房真實需求的下降是非常重要的因素之一。日本人口在1990年左右出現(xiàn)的斷層現(xiàn)象和目前中國的情況非常類似。從人口分年齡組結構來看，1990年日本25至34歲人口組數量比1980年25至34歲人口組數量下降了20%，人口斷層導致日本房地產市場真實需求下降，加速房地產價格下跌。
????中國人口出現(xiàn)斷層
????中國是全世界人口最多的國家，但人口結構非常不合理，存在許多隱患，其中之一就是計劃生育導致的人口斷層現(xiàn)象。1950年到1978年間，我國平均人口出生率每年達到31.4％。，之后人口就進入緩慢增長期。1979年到2000年之間，平均人口出生率每年只有18.81％。，比28年前下降40%左右，到2005年我國人口自然增長率只有5.9％。，遠低于世界平均水平11.9％。。
????出生率大幅度波動的后果之一就是人口年齡分布不均衡，2003年我國人口年齡結構圖顯示30只至39歲之間的人口比例最大，數量大約有2.46億。而緊隨其后20至29歲年齡組的人口數量只有1.74億，驟然下降30%。這種人口結構對住宅消費和投資的中期趨勢有深遠影響，由于25至39歲之間的人口是最主要的購房群體，在2008年到2017年之間，這部分購房群體絕對數量的下降將直接影響住宅的真實需求。
????城市化進程放緩
????城市化率快速提升是人口對城市住宅需求集中釋放的過程。在過去的10年里，我國城市化率從33.35%提升到44.9%，2億人口從農村進入城市，為住宅市場帶來旺盛的需求。動態(tài)來看，我國的城市化水平還存在較高的提升空間，這也是投資者和開發(fā)商對于未來房地產投資和消費保持樂觀預期的主要原因。但下圖顯示，最近幾年城鎮(zhèn)新增人口在減少，新增人口的住宅需求可能下降。
????中國房地產市場現(xiàn)狀
????未來10年住宅真實需求平均增長緩慢
????根據我們的預測，未來10年住宅新增需求量5320萬套，較上一個10年新增需求4860萬套，需求總量增長約10%。如果按照戶均面積90平米計算，未來10年住宅需求的總建筑面積47.7億平米，年均銷售面積4.7億平米，較2007年住宅銷售面積6.9億平米下降32%。我們認為未來住宅銷售將呈現(xiàn)均值回復式的下降過程，某些年度的銷售量應該比4.7億平米更低。
????住宅供給過剩
????住宅的供給方地產開發(fā)商似乎完全沒有感覺到住房需求萎縮趨勢的嚴重性，他們對未來依舊相當樂觀。統(tǒng)計數據顯示，2007年商品房新開工面積9.4億平米，2008年1至4月，商品房新開工面積同比增長20.5%。如果商品房新開工面積全年保持20%的增速，2008年將達到11.16億平米，兩年合計新開工20.56億平米（預計住宅面積在18億平米左右）。根據我們的測算，住宅市場未來10年的需求量也只有47億平米左右，2007和2008年兩年新建住宅基本能夠滿足未來4年住宅的需求量?；蛘哒f，如果未來10年商品房新開工面積保持在每年10億平米，總共100億平米的供給量遠遠超過47億平米的真實需求。
????我們預期，2008年住宅投資將維持高位增長，2009年后住宅投資出現(xiàn)拐點，并持續(xù)2年的負增長，然后恢復平穩(wěn)增長。從房地產投資總量上看，2007年我國房地產投資2.52萬億，占GDP的比重達到10%左右，今年以后可能逐漸回落到5%左右的國際平均水平。
????土地未必稀缺
????根據《全國土地利用總體綱要》，到2020年我國耕地面積保有量要確保在18億畝以上。根據國土資源部的統(tǒng)計，2005年我國耕地面積在18.31億畝左右，那么，從2006年至2020年可利用開發(fā)的耕地面積約3000萬畝。
????從1998年到2007年，全國完成土地開發(fā)面積16.54億平米，地產公司購置土地面積27.07億平米，約合244萬畝和399萬畝。根據我們的測算，350萬畝的土地已經能夠滿足未來10年商品房建設的需求，占未來可供土地總量不到15%，土地供應比較充足。
????房價和收入水平
????到底有多少人能夠承擔得起目前的房價呢？我們想通過基尼系數來推斷不同收入層次的人群對房價的承受能力。根據世界銀行的調查統(tǒng)計，2004年我國城鎮(zhèn)基尼系數33.98%，收入排名靠前的30%人口擁有城鎮(zhèn)居民可支配收入總額的53.79%，我們預測到2007年這個比例將上升到55.79%。表二中的數據顯示，收入前10%的人群能夠承受目前的房價，按揭貸款年還款額占家庭可支配收入的19%左右，這部分的人口數量約6000萬人，相當于2000萬個家庭；收入在前10%至20%的家庭也能夠承受現(xiàn)在的房價，但年還款壓力明顯超過第一組人群；而第三組以下的人群對目前的房價只有短期的承受能力，假定未來收入不增長，將家庭一半以上的可支配收入用于支付按揭貸款的購房行為是不能長期維持的。
????現(xiàn)實情況和我們的推斷類似，從1998年到2007年間，我國住宅銷售總面積32.17億平米，大約銷售2550萬套，同第一組和部分第二組人口的住房需求相當。組間收入差距顯示，第三組人口收入需要增長36%才能達到第二組人口的收入水平。按照人均可支配收入年均增長10%計算，大約需要3至4年時間住宅市場才能形成新的購買力。
????結束語
????未來10年，中國25至34歲年齡段人口將出現(xiàn)30%的下降，城市化進程已經放慢，未來10年城鎮(zhèn)真實住房需求增長也將放緩。過去幾年房地產高達20%以上的投資增長在未來難以維持，商品房新開工面積可能出現(xiàn)較大回落。房地產是目前中國經濟內需增長的核心動力，其漫長的投資鏈條和巨大的財富效應，對投資和需求都將產生舉足輕重的影響。 |