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根據德勤最新發(fā)布的房地產投資手冊，面對更嚴苛的融資要求、法規(guī)的不斷調整和對更具環(huán)保特色建筑物的關注，海外投資者能否有效應對挑戰(zhàn)將很大程度地影響其的投資回報。德勤全國房地產行業(yè)領導人何錦榮在接受采訪時表示：“外國投資者面對禁止外債和其它對外商投資房地產市場的限制，以及國家的貨幣從緊政策，會促使他們?yōu)槠煜碌姆康禺a投資項目尋求其它融資渠道。對外國投資者來說，與可靠的內地伙伴建立策略性伙伴關系，組成中外合資經營企業(yè)，已成為可取的選擇?！?

　　隨著中國經濟的持續(xù)發(fā)展，城市化的快速進程，2008年北京奧林匹克運動會及2010年上海世界博覽會的到來，中國房地產市場為境內和境外投資者提供了大量的投資機會。盡管日前政府出臺了調控性政策，但是業(yè)內人士仍然相信，從長期來看，中國房地產業(yè)存在著持續(xù)發(fā)展的巨大潛力。?


　　來自亞洲的投資者一直以來都是投資中國的主要境外投資者。近來，美國和歐洲投資者也逐漸成為活躍的買方。中東投資者亦表示出了對中國房地產市場的濃厚興趣。北京和上海等一線城市吸引了大量的海外投資。事實上，在新興的房地產市場中，房地產投資的全球化趨勢正在日益增強。?


　　但是，針對住宅房地產價格飛漲的情況，有關部門出臺了涉及土地收購，融資與稅務等方面的宏觀調控政策。在這一情況下，盡管機構投資者被中國較高的投資收益和中國經濟的快速發(fā)展所吸引，但同時也面臨著新興市場所帶來的一定挑戰(zhàn)，這些挑戰(zhàn)可能減緩他們進入市場或擴大投資的步伐。?


　　挑戰(zhàn)一：透明度不足?


　　房地產買賣/租賃交易的數(shù)據不夠準確透明；市場供需的歷史/當前統(tǒng)計資料不足；以及缺乏統(tǒng)一的標準化的數(shù)據和可靠的績效評估基準。?


　　盡管市場中存在某些私有和公有房地產績效指數(shù)，但是并沒有一個指數(shù)專注于投資性房地產并且涵蓋所有種類，而且現(xiàn)有的指數(shù)也經常采用不一致的績效指標。交易數(shù)據透明度不足會導致延長盡職調查的時間，同時也增加了交易成本。?


　　挑戰(zhàn)二：法制體系?


　　機構投資者依賴于有效的合同和產權保護機制，因此需要了解交易所適用的法律及其相關程序。雖然中國目前正在向“法治”國家的方向不斷前進，但司法體系仍然需要一段時間以實現(xiàn)能夠熟練處理錯綜復雜商業(yè)問題的目標。?


　　挑戰(zhàn)三：交易過程復雜?


　　通常情況下，房地產交易的過程不夠公開及迅速。目前，國內并無統(tǒng)一明確的稅務和產權登記流程。因此，不但交易的不確定性增加，交易成本增加，而且某些交易是需要通過建立“關系”來完成的。這種方式經常與投資者所遵從的，與其母國的法律和行為習慣相一致的法規(guī)和社會要求有所不同。?


　　挑戰(zhàn)四：買賣雙方使用的評估標準不同?


　　很多房地產出售方是本土開發(fā)商，對投資收益的衡量標準缺乏適當?shù)睦斫?。大量的住宅房地產開發(fā)商對收益性物業(yè)以“每平方米單價”為估價基準，而不是以租金收益為估價基礎。這就導致了出售方不現(xiàn)實的高預期，與租金價值低且相對風險高的情況不匹配。?


　　挑戰(zhàn)五：資金匯入和利潤匯回的冗長過程?


　　2006年7月，中國六部委聯(lián)合頒布了171號文，要求境外房地產投資者不可以直接從境外通過境外公司投資擁有中國房地產。因此，境外投資者必須在中國境內設立外商獨資企業(yè)，或者與持有房地產營業(yè)執(zhí)照的中國公司成立合資企業(yè)。隨后，中國商務部和外匯管理局聯(lián)合又接連頒布了50號文和130號文，對房地產市場中外資在審批、備案，外匯管理和設立合資房地產項目開發(fā)公司，以及舉借外債進行嚴格限制。對境外投資中國房地產市場而言，這不僅增加了設立境內公司的繁瑣的程序，也增加了投資融資和現(xiàn)金匯回的限制。?


　　挑戰(zhàn)六：有限的流動性?


　　盡管中國房地產市場十分活躍，發(fā)展迅速，但是也存在著一些限制其流動性的因素。第一，低透明度降低了交易的頻率。第二，缺乏本地的長期投資機構。例如，目前尚不允許本地養(yǎng)老金和保險公司投資于房地產。第三，171號文限制了某些外國投資者的進入，包括機構投資者及非機構投資者