作為國(guó)家宏觀調(diào)控的重要措施，“7090”政策實(shí)行以來(lái)，蘇州的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們根據(jù)市場(chǎng)需求，做出了各方面的積極探索與落實(shí)。那么，蘇州小戶型物業(yè)市場(chǎng)目前發(fā)展?fàn)顩r如何呢？本刊聯(lián)合新鴻嘉投資顧問(wèn)公司，針對(duì)近二年來(lái)蘇州小戶型物業(yè)開(kāi)發(fā)銷售情況進(jìn)行分析研究，歸納總結(jié)市場(chǎng)的總體運(yùn)行特點(diǎn)，對(duì)于小戶型興建開(kāi)發(fā)與置業(yè)投資或有助益。
顧名思義，小戶型物業(yè)是指建筑面積90㎡以下的居住、商住物業(yè)。按照小戶型物業(yè)的土地性質(zhì)，可以將其產(chǎn)品分為：普通住宅、商住兩用物業(yè)、酒店式公寓三種物業(yè)形態(tài)。普通住宅是指基于公寓、普通住宅等居住用地建筑起來(lái)的用于居住功能的物業(yè)，其土地使用權(quán)為70年；商住兩用物業(yè)是指基于寫(xiě)字樓、辦公樓、科教文衛(wèi)體等綜合類用地建筑起來(lái)的用于商住兩用功能的物業(yè)，其土地使用權(quán)為50年，目前有部分基于商業(yè)用地的物業(yè)也號(hào)稱商住兩用物業(yè)，但土地使用權(quán)為40年；酒店式公寓是指基于居住用地或者綜合類用地建筑起來(lái)的采取酒店式服務(wù)功能的物業(yè)，其產(chǎn)權(quán)可能是70年（基于居住用地），也可能是50年（基于綜合類用地），目前市場(chǎng)上同樣有部分基于商業(yè)用地的物業(yè)也號(hào)稱酒店式公寓，其產(chǎn)權(quán)為40年。
區(qū)域現(xiàn)狀一
主城區(qū)量少形散成為主要特點(diǎn)
在主城區(qū)，小戶型物業(yè)較少，也比較分散。一方面主城區(qū)土地供應(yīng)極少，且主城區(qū)土地成本較高；另一方面主城區(qū)客源半徑大、輻射面廣，有能力吸引充足的中高檔居住物業(yè)的客層，因此沒(méi)有必要必須以消費(fèi)能力有限的青年首次置業(yè)者為目標(biāo)客層。目前主城區(qū)主要有萬(wàn)達(dá)商務(wù)廣場(chǎng)的小戶型普通住宅和酒店式公寓，桐涇商務(wù)廣場(chǎng)的（SOHO）商住兩用物業(yè)，鑫苑景園的酒店式公寓。其主要的客層為周邊區(qū)域內(nèi)的商務(wù)客層、個(gè)體工商戶或者青年白領(lǐng)階層。
區(qū)域現(xiàn)狀二
園區(qū)CBD攜外圍齊頭并進(jìn)
新鴻嘉長(zhǎng)期的市場(chǎng)調(diào)查表明，在工業(yè)園區(qū)，小戶型物業(yè)主要集中在園區(qū)CBD和外圍板塊。
園區(qū)CBD區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，土地價(jià)值高，主要用于打造集中的、規(guī)模化的商務(wù)中心，因此該區(qū)域的基本規(guī)劃為商業(yè)、辦公、公寓（酒店式公寓）用地。該區(qū)域的酒店式公寓的檔次最高、輻射客源廣，使用客群主要為外地暫住商務(wù)客、高級(jí)白領(lǐng)，因此比較適合于投資客和外地暫住商務(wù)客的投資、自住需求。而商住兩用物業(yè)則比較適合于小型服務(wù)業(yè)的辦公、居住兩用需求，可以投資也可以自用。當(dāng)前在售的此類項(xiàng)目主要為新天翔廣場(chǎng)，售價(jià)約11500元/m2。
外圍板塊一般是處于潛力發(fā)展區(qū)域，土地的成本相對(duì)比較低，因此比較適合于建設(shè)滿足中低收入者的剛性自住需求。比如億城新天地、鳳凰城、青劍湖板塊的金色湖濱等。
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