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樓市個(gè)性化正顯現(xiàn)
市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)無疑是殘酷的，它不僅給后市走向帶來了諸多迷茫，也讓購房者變得更為謹(jǐn)慎小心。不過與此同時(shí)你有沒有發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的分化走勢(shì)，個(gè)性化的特征正非常清晰地顯現(xiàn)出來
首先我們可以發(fā)現(xiàn)，不同城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)出現(xiàn)了明顯的分化。今年以來深圳房?jī)r(jià)出現(xiàn)了讓人心驚的“跳水”行情，而與此同時(shí)上海房?jī)r(jià)卻是波瀾不驚仍然在高位徘徊；其次，同一城市不同區(qū)域之間的房?jī)r(jià)也表現(xiàn)出了明顯的分化，比如在上海不少外圍區(qū)域房?jī)r(jià)出現(xiàn)調(diào)整的同時(shí)，一些中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的價(jià)格卻仍然保持了上揚(yáng)的走勢(shì)。
對(duì)此，北京師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究中心主任鐘偉提出的一個(gè)觀點(diǎn)頗值得大家關(guān)注。他表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的顯著特征是分化和重組，包括：不同區(qū)域市場(chǎng)的房產(chǎn)價(jià)格將明顯分化；不同物業(yè)類型的價(jià)格會(huì)分化明顯；城市核心區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)的價(jià)格走勢(shì)會(huì)出現(xiàn)分化；開發(fā)商隊(duì)伍將出現(xiàn)明顯分化。這種分化的走勢(shì)也是由深層次的原因造成的，深圳前期的暴漲早已脫離了其自身的需求，現(xiàn)在就必然會(huì)遭到市場(chǎng)本身的抱負(fù)。而這種情況在單個(gè)樓盤上就表現(xiàn)得更為明顯了，那些具有較高含金量的房產(chǎn)明顯表現(xiàn)出抗跌性，就是在低迷市道中也仍然被人們所“看漲”。
一位業(yè)內(nèi)人士的說法頗為形象：“在特殊的市場(chǎng)環(huán)境下，樓市正在出現(xiàn)兩極化趨勢(shì)，其基本的表現(xiàn)就是，好的產(chǎn)品熱賣，差的樓盤乏人問津，而且熱賣的樓盤價(jià)格會(huì)更高，滯銷的樓盤即使降價(jià)也難以吸引人氣?！逼鋵?shí)在此前發(fā)生的那波樓市大潮中，樓盤的價(jià)格總體的表現(xiàn)是一個(gè)齊漲的狀態(tài)。但經(jīng)過這一輪市場(chǎng)的洗禮，未來樓市即使走出調(diào)整進(jìn)入復(fù)蘇的狀態(tài)，也不會(huì)再是簡(jiǎn)單的共漲局面，價(jià)格分化的態(tài)勢(shì)將會(huì)清晰地表現(xiàn)出來，有些樓盤會(huì)脫穎而出，而另有一些則將止步不前。由此一個(gè)非常值得關(guān)注物業(yè)類別不由得進(jìn)入了我們的視線，，那就是集合多方面優(yōu)勢(shì)的“看漲型”房產(chǎn)。
這一點(diǎn)在中國港臺(tái)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)都可以得到佐證，比如香港地區(qū)雖然經(jīng)歷了1997年之后樓市的大起大落，但我們發(fā)現(xiàn)在后來的復(fù)蘇期中，不少在低迷時(shí)期購買的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)價(jià)格都遠(yuǎn)遠(yuǎn)跑贏了“大盤”，對(duì)此香港的地產(chǎn)界元老施永青也是非常認(rèn)同。
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提前做好購房準(zhǔn)備
可能與許多人想像中的不同，市場(chǎng)的低迷盤整期反而是購房者“有機(jī)可乘”的階段。以上海樓市為例，1999～2001年和2005～2006年都處在市場(chǎng)低迷盤整期，但反過來歷史也已經(jīng)證明，這兩個(gè)時(shí)段都是購房的最佳時(shí)機(jī)。所以對(duì)于當(dāng)前的市場(chǎng)投資者沒有必要恐慌，而應(yīng)該提前做好準(zhǔn)備，捕捉隨時(shí)可能出現(xiàn)的購房時(shí)機(jī)。
在2007年購房的人，很多都有過起早貪黑排長(zhǎng)龍隊(duì)伍“搶”房子的經(jīng)歷，而在樓市步入低迷盤整期后，這樣的“盛況”將很難出現(xiàn)了，購房者在將來也就有了更多的選擇空間。而從這幾年樓市的運(yùn)行特征看，記者認(rèn)為階梯式爬升是其最顯著的特點(diǎn)，在爬升階段價(jià)格的上漲往往會(huì)相當(dāng)快速，以一步到位的形式體現(xiàn)出來，然后在相關(guān)政策的作用下，進(jìn)入下一階段的盤整期。而在今年由于受到宏觀經(jīng)濟(jì)層面的影響，樓市降溫的速度還是相當(dāng)快的。
其實(shí)，在市場(chǎng)低迷盤整期內(nèi)購房選擇空間大，給了購房者較為從容的挑選余地。與此同時(shí)在房?jī)r(jià)上，這個(gè)階段同樣會(huì)出現(xiàn)調(diào)整的機(jī)會(huì)，從而給了購房者更多的實(shí)惠。比如一部分持房者擔(dān)心房?jī)r(jià)不穩(wěn)定，前期投資的收益達(dá)到目的而放盤。由于大多數(shù)買家持觀望心態(tài)，市場(chǎng)成交量減少，投資客為了將房產(chǎn)早點(diǎn)變現(xiàn)，所以就會(huì)采取降價(jià)手段。另外一些開發(fā)商為了加快銷售和資金回籠，也會(huì)推出一些促銷讓利的手段。很簡(jiǎn)單的道理，在大家都不買的情況下，擇機(jī)購房就少了很多的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，能夠買到適合自己的超值房子。
所以歸根到底，對(duì)于購房者來說最關(guān)鍵是不要跟風(fēng)，要相信自己的判斷，尤其對(duì)于買房自住來說，沒有便宜和貴的房子，只有合適和自己能夠承受的。在交易量緊縮、價(jià)格盤整的大背景下，購房者應(yīng)該多走、多看，就有機(jī)會(huì)找到超出心理預(yù)期的房源。
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“看漲型”房產(chǎn)是首選
行文至此，其實(shí)已經(jīng)完全可以對(duì)那封讀者來信提出的問題給出答案了。目前雖然處在市場(chǎng)低迷期，但買房現(xiàn)在就可以準(zhǔn)備起來了，尋找“看漲型”房產(chǎn)就是首選的解決方案。
那么，“看漲型”房產(chǎn)究竟是什么樣的呢？這次本刊記者特意采訪了各路知名專家，他們都從不同角度對(duì)這類房產(chǎn)給出了定義，相信我們讀了后面的文章后會(huì)有不小的啟發(fā)。其實(shí)歸根結(jié)底，那些在低迷盤整期價(jià)格穩(wěn)定，而在市場(chǎng)復(fù)蘇期表現(xiàn)突出的樓盤，就是“看漲型”房產(chǎn)。目前買房無論是自住還是投資，都應(yīng)該考慮選擇這樣的樓盤，它能使你規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，從而立于不敗之境，而有些投資者由于沒有能夠很好地把握住這一點(diǎn)，從而招致了不必要的損失。由此，如果能循著“看漲型”房產(chǎn)這條主線去購房，往往就能收到事半功倍的效果。
其實(shí)對(duì)于這一點(diǎn)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)有了不少成功的實(shí)踐者，這次本刊記者采訪到的俞堅(jiān)就是其中的一位。他在大學(xué)學(xué)的是經(jīng)濟(jì)學(xué)，后來又有了多年管理工作的經(jīng)驗(yàn)，這使他更能發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)背后所隱藏的規(guī)律。在上世紀(jì)90年代，他就開始關(guān)注上海樓市了，但他與普通投資者最大的不同之處在于，俞堅(jiān)更能發(fā)現(xiàn)各類房產(chǎn)未來的潛力點(diǎn)所在，他比別人看得更準(zhǔn)，相信在讀了他的故事后我們也會(huì)學(xué)到不少實(shí)用的理念。
當(dāng)然，發(fā)現(xiàn)此類房產(chǎn)最為關(guān)鍵的還是要能找到其看漲的因子，在這里記者提出了這樣幾條思路：首先可以考慮的還是地段，特別是中心城區(qū)的一些優(yōu)質(zhì)樓盤不容忽視；第二，不少具有實(shí)用概念的樓盤也值得關(guān)注，因?yàn)樗鼈兦∏M足了某個(gè)類別的特殊需求；第三，投資回報(bào)率同樣值得重視，租金價(jià)格的高低對(duì)房?jī)r(jià)其實(shí)有著舉足輕重的影響；最后，樓盤本身的位置、房型等內(nèi)在要素也是看點(diǎn)，“內(nèi)秀”房產(chǎn)在市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)時(shí)往往就會(huì)表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗跌性。
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